Régimen jurídico y procesal del arrendamiento en Veracruz

Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave. Actualizado al 21 de septiembre de 2026. Marco de referencia jurídico-operativo. No sustituye asesoría legal para un caso concreto.

1. Objeto y alcance

Este estudio determina el régimen sustantivo y procesal aplicable a los contratos de arrendamiento inmobiliario en el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, y traduce ese régimen en reglas operativas para la estructuración contractual, documental y tecnológica de una plataforma de certificación y gestión de arrendamientos.

2. Fuentes normativas

El análisis se funda en el Código Civil para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave y el Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, en su texto vigente. Se identifican dos cuerpos normativos cuya incorporación resulta necesaria para completar determinadas conclusiones: la Ley de Inquilinato del Estado de Veracruz, expresamente referida por el Código Civil como régimen especial aplicable a determinados arrendamientos, y la legislación orgánica del Poder Judicial del Estado, necesaria para traducir la organización judicial descrita en el Código de Procedimientos Civiles a los órganos jurisdiccionales actualmente en funciones. Se identifica asimismo la necesidad de corroboración jurisprudencial específica en los puntos señalados expresamente en las secciones correspondientes.

3. Determinación del régimen aplicable

El Código Civil regula el arrendamiento en su Título Sexto. Sus disposiciones no se aplican a los arrendamientos comprendidos por la Ley de Inquilinato del Estado y leyes similares expedidas con propósitos de protección proletaria o por motivos de interés público o social, los cuales se rigen por los preceptos de esa legislación especial.

Ámbito de la Ley de Inquilinato

Conforme al artículo 1 de esa ley, quedan comprendidos: el arrendamiento de casas o viviendas destinadas a habitación, industrias en pequeño y expendios de artículos de primera necesidad, cuando la renta individual no exceda de seiscientos pesos anuales; y el arrendamiento de casas o viviendas destinadas a establecimientos escolares, instituciones de beneficencia y centros sociales de obreros. Quedan excluidos los arrendamientos destinados a la producción o expendio exclusivo de bebidas alcohólicas.

El umbral de seiscientos pesos anuales corresponde al texto de 1937 y no incorpora, en la fuente examinada, un mecanismo de actualización periódica. No se localizó un criterio jurisprudencial ni una disposición posterior que sustituya esa cifra por un parámetro actualizado. Ante la ausencia de esa fuente, este estudio no sustituye la cifra histórica por una estimación propia: el texto conserva el umbral nominal de 1937, y no existe fuente vigente localizada que autorice su sustitución automática por otro parámetro. Esto tiene una consecuencia práctica relevante: leído en sus términos literales, el ámbito de aplicación de esta ley resulta, en la práctica actual, considerablemente más restringido de lo que su vigencia formal sugeriría, lo que exige tratar como abierta —no como resuelta en ningún sentido— la pregunta de qué arrendamientos habitacionales caen efectivamente bajo su ámbito en 2026.

Un criterio de la Suprema Corte, correspondiente a la Sexta Época, confirma que esta ley ha sido efectivamente aplicada en sede judicial en materia de revaluación de renta, con fundamento en sus artículos 2 y 3 —lo que corrobora su vigencia como ordenamiento aplicado, más allá de la pregunta sobre el umbral—. Adicionalmente, esta ley fue objeto de pronunciamiento por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en una resolución de marzo de 2026 sobre su artículo 16, como se desarrolla más adelante; esa intervención presupone la vigencia del ordenamiento al momento de resolverse.

Disposiciones sustantivas relevantes de la Ley de Inquilinato

• Los arrendamientos comprendidos tienen duración indefinida y no requieren el otorgamiento de fianza ni la constitución de depósitos en garantía de las obligaciones del arrendatario —a diferencia del régimen general, que permite y regula la fianza sin excluirla.
• Quien pretenda arrendar una vivienda comprendida en esta ley puede demandar la declaración de interés público por la vía incidental; obtenida esa declaración, se previene al propietario para que en cinco días otorgue el contrato, bajo apercibimiento de que, en su rebeldía, lo hace el juez y pone al arrendatario en posesión.
• Los inquilinos que ocupen una vivienda sin contrato deben otorgar el documento correspondiente dentro de los treinta días siguientes a ser requeridos por el propietario.
• El juicio de desocupación procede por falta de pago de dos o más mensualidades vencidas; por negarse el arrendatario a firmar el contrato conforme a lo anterior; por variar el destino de la cosa sin consentimiento del propietario; y por subarrendar en contravención a la prohibición de enajenar los derechos del arrendamiento declarado de interés público.
• La sentencia que decreta el desahucio señala un plazo para desocupar no mayor a veinte días, ampliable prudencialmente hasta sesenta si el inquilino o un familiar padece enfermedad grave que imposibilite físicamente la desocupación, o si el inquilino carece de trabajo o es trabajador accidental sin ocupación.
• Si el juicio es por falta de pago, el juez da por concluidos los procedimientos en cuanto el inquilino exhibe el recibo o el importe de las rentas reclamadas —purga equivalente, en su lógica, a la que reconoce el régimen general—.
• Ni en el requerimiento ni en el lanzamiento se embargan bienes al inquilino.
• Las disposiciones de esta ley no son renunciables.

Las conclusiones de este estudio para el régimen general corresponden al Código Civil y al Código de Procedimientos Civiles, y se aplican a los arrendamientos que no caigan dentro del ámbito de la Ley de Inquilinato conforme a lo aquí señalado; las disposiciones de esta última, resumidas arriba, se aplican preferentemente a los arrendamientos que sí caigan dentro de su ámbito.

Recuperación del inmueble para uso personal del propietario

Texto histórico: el artículo 16 de esta ley establece que cuando un propietario necesite hacer uso personal de una vivienda que tenga arrendada, puede pedir su desocupación, previa comprobación ante el juez competente de la necesidad de ocuparla; el texto añade que el propietario “tiene la obligación de proporcionar otra al inquilino en las mismas condiciones de alquiler”.

Porción invalidada: la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en una resolución de marzo de 2026, declaró inconstitucional la porción de este artículo que impone al propietario la obligación de proporcionar al inquilino una vivienda alterna, por considerar que impone una carga desproporcionada al propietario, trasladándole una responsabilidad que corresponde al Estado.

Porción subsistente: la facultad misma del propietario de solicitar la desocupación para uso personal, previa comprobación ante el juez de esa necesidad, no aparece cuestionada en los términos verificados para esta investigación.

Efecto jurídico actual: un propietario puede, conforme a esta ley, solicitar la desocupación de una vivienda arrendada comprendida en su ámbito para uso personal, acreditando esa necesidad ante el juez competente, sin la obligación de proporcionar vivienda alterna que el texto original establecía. La verificación directa del expediente, la fecha exacta y los puntos resolutivos completos de esa sentencia sigue siendo recomendable antes de que este criterio se traduzca en una regla operativa de producto sin reserva.

4. Formación y requisitos del contrato

Existe arrendamiento cuando las partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso un precio cierto. El arrendamiento no puede exceder de diez años para fincas destinadas a habitación, quince años para fincas destinadas al comercio, y veinte años para fincas destinadas al ejercicio de una industria.

El contrato debe otorgarse por escrito cuando la renta pasa de tres mil pesos mensuales; si el predio es rústico y la renta pasa de cuarenta mil pesos anuales, el contrato debe otorgarse en escritura pública. Estos montos corresponden a una reforma de 1980 sin mecanismo de actualización periódica identificado en el texto examinado. La consecuencia jurídica precisa del incumplimiento de esta formalidad en términos de prueba del contrato verbal correspondiente requiere corroboración jurisprudencial específica. Sobre la dimensión probatoria cuando no hay contrato escrito, conviene leer el análisis dedicado a ese supuesto.

Puede arrendar quien no es dueño si tiene facultad para ello, por autorización del propietario o por disposición legal. El copropietario de cosa indivisa no puede arrendar sin el consentimiento de los demás copropietarios. Se prohíbe a jueces, magistrados y empleados públicos arrendar, por sí o por interpósita persona, bienes involucrados en negocios en que intervengan.

5. Legitimación para arrendar y para demandar

La calidad de arrendador no equivale necesariamente a la de propietario. Pueden arrendar válidamente, además del propietario pleno: quien cuenta con autorización expresa del dueño; el apoderado con facultades suficientes conforme al poder correspondiente; el copropietario, únicamente con el consentimiento de los demás; y el usufructuario, dentro de los límites de su derecho, con la consecuencia señalada más adelante si consolidada la propiedad se exige la desocupación sin haber manifestado su calidad al arrendar. Quien adquiere el inmueble durante la vigencia de un arrendamiento se subroga en la posición del arrendador conforme a lo señalado en la sección de venta, con el requisito de notificación ahí desarrollado para que le sean exigibles los efectos de la mora. La legitimación activa para demandar en juicio corresponde a quien tenga, conforme a lo anterior, la calidad de arrendador o de causahabiente en esa posición contractual, correspondiendo su acreditación mediante el título de propiedad, el instrumento de representación, o la constancia de la sucesión aplicable, según el caso.

6 y 7. Derechos y obligaciones de las partes

Obligaciones del arrendador

El arrendador está obligado, aunque no exista pacto expreso, a entregar la finca con sus pertenencias en estado de servir para el uso convenido; a conservarla en el mismo estado durante el arrendamiento; a no estorbar el uso de la cosa salvo reparaciones urgentes; a garantizar el uso o goce pacífico durante la vigencia del contrato; y a responder de los daños derivados de vicios o defectos ocultos anteriores al arrendamiento, aunque los desconociera o hayan sobrevenido sin culpa del arrendatario, salvo que este los conociera antes de contratar.

Si el arrendador no realiza las obras ordenadas por autoridad competente para que una localidad sea habitable e higiénica, responde de los daños y perjuicios que sufran los arrendatarios por esa causa, derecho que no puede renunciarse anticipadamente.

Cuando proceda otorgar fianza, el propietario no puede rehusar como fiador a una persona que reúna los requisitos legales exigidos para serlo, salvo lo que dispongan las leyes sobre inquilinato.

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado a pagar la renta convenida; a responder de los perjuicios que la cosa sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, domésticos o subarrendatarios; y a servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella. No está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba la cosa arrendada.

Debe poner en conocimiento del arrendador, judicial o extrajudicialmente ante notario, la necesidad de reparaciones, bajo pena de responder por los daños que su omisión cause. Si el arrendador no cumple con hacerlas, el arrendatario puede optar por rescindir el arrendamiento o acudir ante el juez para realizarlas con cargo al importe de las rentas, mediante el procedimiento previsto para los incidentes.

Debe poner en conocimiento del propietario, en el término más breve posible, toda usurpación o novedad dañosa sobre la cosa arrendada, sin que ello le prive de su derecho a defenderla como poseedor.

Si está al corriente en el pago de la renta y ha cuidado la cosa arrendada, goza de derecho de preferencia frente a otro interesado para un nuevo arrendamiento en igualdad de condiciones, y de derecho del tanto si el propietario decide vender la finca arrendada. Si este derecho no se respeta, la venta conserva su validez, pero el vendedor responde de los daños y perjuicios correspondientes, que en ningún caso serán menores al diez por ciento del valor comercial del inmueble.

8. Renta, pago y mora

La renta debe pagarse en los plazos convenidos y, a falta de convenio, por meses vencidos.

Para que se produzcan en contra del arrendatario los efectos de la mora, es necesario que sea requerido de pago por el arrendador, judicial o extrajudicialmente ante notario, dentro de los diez días siguientes a aquel en que la renta debía cubrirse. Si el arrendatario paga la renta y los costos del requerimiento, o justifica haber consignado su importe, tampoco incurre en mora.

Esta disposición regula específicamente los efectos de la mora en el pago de la renta. El emplazamiento judicial de una demanda produce, con independencia de lo anterior, todas las consecuencias de la interpelación judicial cuando el obligado no se hubiere constituido ya en mora por otros medios, conforme al régimen general de efectos del emplazamiento del Código de Procedimientos Civiles.

Las consecuencias precisas de un requerimiento realizado fuera del plazo de diez días —si impide definitivamente constituir en mora respecto de esa mensualidad, si admite subsanación, si cada mensualidad requiere requerimiento independiente, si un requerimiento puede cubrir mensualidades futuras, y si esta exigencia admite pacto en contrario— constituyen cuestiones que requieren corroboración jurisprudencial específica no determinable únicamente a partir del texto del precepto. La validez de un requerimiento realizado por medios electrónicos, a falta de disposición expresa que lo autorice o excluya dentro del texto examinado, constituye igualmente una cuestión sujeta a esa misma corroboración.

9. Vencimiento, prórroga y continuación de la ocupación

El régimen distingue con precisión entre arrendamientos por tiempo determinado y por tiempo indeterminado.

Arrendamientos por tiempo determinado

Concluyen en el día prefijado, sin necesidad de desahucio. El arrendatario que esté al corriente en el pago de la renta y haya cuidado el inmueble tiene derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por dos años más, con posibilidad de incremento de la renta hasta en un diez por ciento si se trata de casa habitación, y hasta en un veinte por ciento si en el inmueble está establecida una negociación comercial o industrial. Quedan exceptuados de esta obligación de prorrogar los propietarios que justifiquen fehacientemente la necesidad de habitar el inmueble o de establecer en él una industria o comercio propios. Esta misma regla resulta aplicable a los contratos de interés público celebrados por el Estado o los municipios.

Continuación sin oposición: renovación por disposición legal expresa

Si terminado el arrendamiento y su prórroga, en su caso, el arrendatario continúa sin oposición en el goce y uso del predio, el contrato se entiende renovado por un año si se trata de casa habitación; dos años para locales comerciales o de servicios; tres años para industria, tiendas departamentales, centros comerciales, bodegas de venta y en general los destinados al comercio en gran escala; y un año en el caso de fincas rústicas. El arrendatario debe pagar, por el tiempo que exceda al del contrato original, la renta que venía pagando. Esta regla se aplica sin perjuicio de lo que dispongan las leyes de inquilinato para el Estado.

Efecto sobre las garantías otorgadas por terceros

Cuando opera la prórroga o la renovación señaladas en los dos párrafos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario. Esta disposición tiene consecuencia directa sobre cualquier estructura de garantía: un fiador u obligado solidario que no haya consentido expresamente extender su garantía a la prórroga o a la renovación queda liberado de la obligación correspondiente a ese periodo adicional.

Arrendamientos por tiempo indeterminado

Concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, previa notificación judicial o notarial a la otra, con dos meses de anticipación si el inmueble es urbano, o un año si es rústico. Dado el aviso, el arrendatario de un predio urbano está obligado, en los dos últimos meses del plazo, a poner cédulas y a mostrar el interior del inmueble a quienes pretendan rentarlo.

10. Rescisión y causales

El arrendamiento puede terminar por haberse cumplido el plazo fijado o estar satisfecho el objeto de la cosa arrendada; por convenio expreso; por nulidad; por rescisión; por confusión; por pérdida o destrucción total de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor; por expropiación por causa de utilidad pública; o por evicción de la cosa arrendada.

El arrendador puede demandar la rescisión del contrato:

• Por falta de pago de dos o más mensualidades vencidas —con la precisión de que, si antes de dictarse sentencia el arrendatario exhibe el importe de las rentas reclamadas más las vencidas hasta ese momento, los intereses legales correspondientes y las costas del juicio, el juez da por concluido el procedimiento—.
• Por usarse la cosa en contravención al destino convenido o a su naturaleza propia.
• Por el subarriendo de la cosa realizado sin el consentimiento por escrito del arrendador, conforme a lo señalado en la sección de subarrendamiento.
• Y en los demás casos que la ley señale.

Adicionalmente, el arrendatario que pierda el uso total de la cosa por causa de reparaciones puede rescindir el contrato; si la pérdida es parcial, puede hacerlo cuando la reparación se prolongue por más de dos meses. Si no ejerce este derecho, continúa en el uso de la cosa pagando la misma renta hasta el término del plazo. El arrendatario puede también pedir la rescisión si el arrendador se opone, sin motivo fundado, al subarriendo que aquel pretenda hacer con derecho a ello.

11 y 12. Subarrendamiento, cesión y doble arrendamiento

Subarrendamiento y cesión

El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada, en todo ni en parte, ni ceder sus derechos, sin consentimiento por escrito del arrendador. Si lo hace, esa conducta es causa de rescisión, y el arrendatario responde solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios correspondientes.

Si el subarriendo se realiza en virtud de una autorización general concedida en el propio contrato, el arrendatario sigue siendo responsable frente al arrendador como si él mismo continuara en el uso o goce de la cosa. Si, en cambio, el arrendador aprueba expresamente el contrato específico de subarriendo, el subarrendatario queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendatario, salvo que por convenio se acuerde otra cosa.

Como se señaló en la sección de rescisión, si el arrendador se opone sin motivo fundado a un subarriendo que el arrendatario pretenda realizar con derecho a ello, este último puede pedir la rescisión del contrato.

Doble arrendamiento

Si la misma cosa se arrendó por separado a dos o más personas por el mismo tiempo, prevalece el arrendamiento primero en fecha; si no puede verificarse la prioridad, prevalece quien tiene la cosa en su poder; si el arrendamiento debe inscribirse en el Registro Público, solo es válido el inscrito. Esta figura es distinta del subarrendamiento: aquella supone dos arrendamientos independientes sobre el mismo bien otorgados por quien tiene facultad para arrendarlo, mientras que el subarrendamiento supone un segundo arrendamiento derivado del primero, otorgado por el propio arrendatario.

13 y 14. Venta del inmueble y fallecimiento de las partes

Venta del inmueble arrendado

Si durante la vigencia del contrato se verifica, por cualquier motivo, la transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, el arrendamiento subsiste en los términos pactados. El arrendatario tiene la obligación de pagar la renta al nuevo propietario desde la fecha en que se le notifique, judicial o extrajudicialmente ante notario, que se otorgó el correspondiente título de propiedad; sin este requisito, el retraso en el pago de la renta no produce los efectos de la mora.

Si el predio arrendado es enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsiste, a menos que se hubiere celebrado dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento puede darse por concluido.

Fallecimiento de las partes

El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, siendo inválida cualquier cláusula en contrario. La determinación de quién sustituye procesal y sustantivamente a la parte fallecida se rige por las reglas generales de sucesiones del propio ordenamiento civil.

Si el arrendador es usufructuario y no manifestó esa calidad al celebrar el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo el propietario exige la desocupación de la finca, el arrendatario tiene derecho a demandar al arrendador la indemnización de los daños y perjuicios correspondientes, aplicándose en lo conducente las reglas de aviso señaladas en la sección de vencimiento según se trate de predio rústico o urbano.

15 y 16. Fiador y obligado solidario

Para un desarrollo comparado de estas figuras en el diseño de la póliza jurídica, véase también el artículo sobre fiador, obligado solidario y póliza jurídica.

Fiador

La fianza es el contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor si este no lo hace, y puede ser legal, judicial, convencional, gratuita o a título oneroso. El fiador tiene derecho a oponer las excepciones inherentes a la obligación principal, no las personales del deudor.

El fiador no puede ser compelido a pagar sin que previamente sea reconvenido el deudor y se haga la excusión de sus bienes, entendida esta como la aplicación de todo el valor libre de los bienes del deudor al pago de la obligación. Esta excusión no tiene lugar cuando el fiador renunció expresamente a ella; en los casos de concurso o insolvencia probada del deudor; cuando el deudor no puede ser demandado judicialmente dentro del territorio de la República; cuando el negocio para el que se otorgó la fianza es propio del fiador; o cuando se ignora el paradero del deudor y, llamado por edictos, no comparece ni tiene bienes embargables donde deba cumplirse la obligación.

Para que el beneficio de excusión aproveche al fiador es indispensable que lo alegue tan pronto sea requerido de pago; que designe bienes del deudor que basten para cubrir el crédito y que se hallen dentro del distrito judicial en que deba hacerse el pago; y que anticipe o asegure competentemente los gastos de la excusión.

Cuando el fiador ha renunciado al beneficio de orden pero no al de excusión, el acreedor puede perseguir en un mismo juicio al deudor principal y al fiador, conservando este último la excusión aun cuando se dicte sentencia contra ambos. Cuando ha renunciado a ambos beneficios, el fiador demandado puede denunciar el pleito al deudor principal para que rinda las pruebas que estime convenientes; si el deudor no comparece con ese objeto, la sentencia que se pronuncie contra el fiador le perjudica también.

El propietario no puede rehusar como fiador a una persona que reúna los requisitos legales para serlo, salvo lo dispuesto por la legislación sobre inquilinato.

Cuando el arrendamiento se prorroga conforme a la sección de vencimiento, o se renueva por continuación sin oposición conforme a la misma sección, las obligaciones otorgadas por el fiador cesan respecto de ese periodo adicional, salvo convenio expreso en contrario. Un contrato que pretenda que la fianza otorgada originalmente cubra automáticamente cualquier prórroga o renovación futura debe contener esa extensión de manera expresa; en su ausencia, la garantía no cubre el periodo posterior a la prórroga o renovación.

Obligado solidario

Existe solidaridad pasiva cuando dos o más deudores reportan la obligación de prestar, cada uno por sí, en su totalidad, la prestación debida. La solidaridad no se presume: resulta de la ley o de la voluntad de las partes.

Cualquier acreedor, o todos juntos, pueden exigir de todos los deudores solidarios o de cualquiera de ellos el pago total o parcial de la deuda; si se reclama el todo a uno de ellos y resulta insolvente, puede reclamarse a los demás. El pago hecho a uno de los acreedores solidarios extingue totalmente la deuda.

El obligado solidario constituye una figura jurídicamente distinta del fiador: mientras este último goza, en principio, de los beneficios de orden y excusión salvo renuncia expresa o las excepciones legales aplicables, el obligado solidario responde de manera inmediata y directa, en los mismos términos que el deudor principal, sin que le sean aplicables esos beneficios. Ninguna estructura contractual debe emplear ambos términos como sinónimos, ni presumir la solidaridad de un garante sin que conste expresamente pactada.

La regla de cesación de garantías ante prórroga o renovación, desarrollada para el fiador, corresponde a una disposición situada en el capítulo de arrendamiento aplicable a las obligaciones otorgadas por terceros para la seguridad del arrendamiento en general, por lo que su aplicación a la figura del obligado solidario sigue el mismo criterio: la solidaridad pactada respecto del contrato original no se extiende automáticamente a una prórroga o renovación no consentida expresamente por el obligado solidario.

17. Competencia judicial y organización jurisdiccional actual

Es juez competente el de la ubicación de la cosa cuando se ejercita una acción real sobre bienes inmuebles, regla que se observa igualmente respecto de las cuestiones derivadas del contrato de arrendamiento de inmuebles; cuando el inmueble se encuentre comprendido en dos o más distritos, la competencia se decide a prevención.

El Código de Procedimientos Civiles, para determinar la competencia por razón de cuantía, atiende a lo demandado como suerte principal —computando, en el caso de arrendamiento o prestaciones periódicas, el importe de un año de pensiones, salvo que se trate de prestaciones ya vencidas, en cuyo caso se atiende al monto efectivamente adeudado— y distribuye el conocimiento de los asuntos, según ese valor referido a la Unidad de Medida y Actualización, entre juez de paz, juez menor y juez de primera instancia.

Esa distribución en tres niveles no corresponde a la organización jurisdiccional actualmente vigente. La Ley Número 231 Orgánica del Poder Judicial del Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, publicada en la Gaceta Oficial el 29 de enero de 2025, con fe de erratas del 12 de febrero de 2025, reorganizó la estructura judicial del Estado. Conforme a su Título Segundo, Capítulo IV, los órganos jurisdiccionales de primera instancia se organizan exclusivamente bajo el principio de especialización por materia —penal, justicia para adolescentes, civil y mercantil, familiar y laboral— y se integran como Juzgados de Primera Instancia, incluidos los juzgados mixtos que conocen simultáneamente de materias civil, familiar, mercantil y penal tradicional. La estructura examinada de esta ley no contiene, dentro de su capítulo dedicado a los juzgados, una categoría de “juzgado de paz” ni de “juzgado menor”.

Consecuencia directa para este estudio: una controversia de arrendamiento presentada hoy en Veracruz debe dirigirse a un Juzgado de Primera Instancia Civil y Mercantil —o al juzgado mixto correspondiente en el distrito judicial donde no exista juzgado especializado separado—, con independencia de la cuantía que resulte aplicable conforme al artículo 116 del Código de Procedimientos Civiles. La clasificación por cuantía en tres niveles de juzgado que ese artículo describe corresponde a una organización judicial que la reorganización de 2025 sustituyó; no se localizó, en el texto examinado de la nueva ley orgánica, una disposición transitoria que preserve expresamente esa clasificación tripartita para efectos de competencia por cuantía dentro de los nuevos Juzgados de Primera Instancia. La regla de cómputo de la cuantía en sí misma —un año de pensiones, o el monto vencido— no se ve afectada por este cambio; lo que cambia es el órgano ante el que la demanda debe presentarse, que hoy es, en cualquier caso, un Juzgado de Primera Instancia especializado en materia civil y mercantil.

18 y 19. Vía procesal y demanda

Vía procesal

El Código de Procedimientos Civiles no establece, dentro de su régimen general, una vía sumaria ni un procedimiento especial denominado específicamente para las controversias derivadas de arrendamiento. Los asuntos sujetos al régimen general del Código Civil se tramitan conforme al juicio regulado en el Título Sexto del Código de Procedimientos Civiles, sin perjuicio de las reglas procesales especiales que, en su caso, establezca la Ley de Inquilinato del Estado para los arrendamientos comprendidos en su ámbito de aplicación conforme a la sección de régimen aplicable.

Demanda

Toda contienda judicial principia con la demanda, en la cual deben expresarse: el tribunal ante el que se promueve; el nombre del actor y la casa que señale para notificaciones; el nombre del demandado y su domicilio; el objeto u objetos que se reclamen con sus accesorios; los hechos en que el actor funde su petición, numerados y narrados sucintamente con claridad y precisión, de manera que el demandado pueda preparar su contestación y defensa; los fundamentos de derecho, procurando citar los preceptos legales o principios jurídicos aplicables; y, en su caso, el valor de lo demandado.

Con la demanda debe el actor presentar todas las pruebas justificativas de su acción, y ofrecer aquellas que para su recepción requieran tramitación especial.

El juez examina de oficio la demanda; si la encuentra oscura o irregular, o no está acreditada la personalidad del actor, previene que se aclare, corrija o complete, señalando en concreto los defectos, o se niega a darle curso si la personalidad no está acreditada. Esta prevención puede hacerse una sola vez y de forma verbal.

Los efectos de la presentación de la demanda son: interrumpir la prescripción si no lo estuviere ya por otros medios; señalar el principio de la instancia; y determinar el valor de las prestaciones exigidas.

Los documentos que deben acompañar a la demanda —título de legitimación, contrato, comprobantes de la prestación reclamada— corresponden, para un juicio de arrendamiento, a los elementos desarrollados en las secciones de legitimación a fiador y solidario según la pretensión concreta que se ejerza, y constituyen, correspondientemente, el contenido mínimo del expediente preconstituido desarrollado más adelante.

20 y 21. Emplazamiento, contestación y defensas

Emplazamiento

La primera notificación se practica personalmente al interesado por el juez, secretario, actuario, conserje o persona designada; si no se encuentra a quien deba notificarse o la casa está cerrada, tras cerciorarse el notificador de que ahí vive, se deja un instructivo con el nombre del promovente, el juez que ordena la diligencia, la determinación que se notifica, la fecha y hora, y el nombre de quien recibe. En los casos de emplazamiento se dejan también las copias simples correspondientes. La notificación se entiende con la persona que se halle en la casa, y si se niega a intervenir o esta se encuentra cerrada, con el vecino más inmediato o con el agente de vigilancia de punto.

Cuando se trate de requerimientos y no se encuentre a la persona en la primera búsqueda, se le deja aviso para que espere al día siguiente a hora determinada; si no espera, la diligencia se practica con las personas señaladas en el párrafo anterior.

Deben notificarse siempre personalmente los emplazamientos para contestar una demanda, para posiciones o para reconocimiento de firmas y documentos, así como cuando se hace saber el envío de los autos a otro tribunal o cuando el juicio ha permanecido sin actuación por más de noventa días naturales.

Cuando se ignora el lugar de residencia de quien debe emplazarse, previa acreditación fehaciente de ese desconocimiento, la primera notificación se hace mediante edictos publicados dos veces en la Gaceta Oficial y en otro periódico de mayor circulación, surtiendo efectos a los diez días contados desde la última publicación. Cuando el demandado reside en el extranjero, el término del emplazamiento se amplía en la medida que el juez considere necesaria, atendidas las distancias y la facilidad de las comunicaciones.

Los efectos del emplazamiento son: prevenir el juicio en favor del juez que lo practica; sujetar al emplazado a seguir el juicio ante ese juez aunque después deje de ser competente por cambio de domicilio u otro motivo legal; obligar al demandado a contestar ante el juez que lo emplazó, sin perjuicio de su derecho a promover la incompetencia; producir todas las consecuencias de la interpelación judicial si el obligado no se hubiere constituido ya en mora por otros medios; y originar el interés legal en las obligaciones pecuniarias sin causa de réditos.

La correcta identificación y actualización del domicilio del arrendatario durante toda la vigencia de la relación arrendaticia constituye un elemento determinante para la eficacia de cualquier procedimiento posterior, dado el riesgo de que un domicilio impreciso derive en la necesidad de edictos y en la consecuente extensión de los plazos procesales.

Contestación y defensas

Presentada la demanda con los documentos y copias correspondientes, se corre traslado de ella a la persona o personas contra quienes se dirige, emplazándolas para que contesten dentro de nueve días.

Para la contestación de la demanda, y principalmente para la reconvención, se observan los mismos requisitos exigidos para la demanda. Las excepciones que se tengan, cualquiera que sea su naturaleza, deben hacerse valer simultáneamente en la contestación y nunca después, salvo que fueren supervenientes; en la misma forma se propone la reconvención. Las excepciones y la reconvención se discuten al mismo tiempo que la demanda y se deciden en la misma sentencia.

Cuando, sin justa causa, el emplazado deja de contestar la demanda o alguna de sus partes después de haberse practicado el emplazamiento, se presumen confesados los hechos que no hayan sido contestados; el silencio y las evasivas respecto de uno o más hechos producen la misma presunción.

Vencido el plazo de contestación, de oficio o a petición de parte, el juez remite el conflicto al Centro Estatal de Justicia Alternativa de Veracruz para que las partes procuren un arreglo; de no producirse este, el procedimiento continúa conforme a las reglas generales.

Matriz de defensas del arrendatario, clasificadas según su fundamento identificado en el régimen examinado:

No se identifica, en las disposiciones examinadas, un catálogo autónomo y exhaustivo de excepciones procesales adicionales a las señaladas —cosa juzgada, prescripción, compensación, nulidad del contrato— por lo que su procedencia en un caso concreto de arrendamiento sigue las reglas generales de esas instituciones dentro del régimen civil y procesal aplicable, sin que este estudio identifique una regla específica de arrendamiento que las module.

22 a 24. Pruebas, prueba digital y contrato digital

Pruebas

Rigen, en materia de arrendamiento, las reglas generales sobre prueba del Código de Procedimientos Civiles, que reconocen como medios admisibles la confesión, la prueba instrumental, la prueba pericial, el reconocimiento o inspección judicial, la prueba testimonial, las fotografías y elementos análogos, la fama pública, y las presunciones, con las reglas específicas de recepción y valoración que el propio ordenamiento contempla para cada una.

Documental. El contrato de arrendamiento, los comprobantes de pago, los requerimientos realizados y demás documentos relacionados con la relación arrendaticia se ofrecen y valoran conforme a las reglas generales de la prueba instrumental, distinguiéndose entre documentos públicos y privados según su origen, y siendo susceptibles estos últimos de reconocimiento u objeción por la parte a quien se atribuyen.

Confesional. Aplicable, entre otros supuestos, a la acreditación de hechos relacionados con el pago o falta de pago, conforme a las reglas generales de este medio de prueba.

Testimonial. Aplicable para acreditar hechos relacionados con la entrega del inmueble, su estado, comunicaciones entre las partes, o circunstancias del incumplimiento, conforme a las reglas generales de este medio de prueba.

Pericial e inspección judicial. Aplicables, respectivamente, para la valoración técnica de daños al inmueble y para la constatación directa por el juzgador de su estado.

Prueba digital

Para acreditar hechos o circunstancias relacionadas con el negocio que se ventile, las partes pueden presentar fotografías o copias fotostáticas, término que comprende expresamente las cintas cinematográficas y cualesquiera otras producciones fotográficas. Pueden admitirse también, como medio de prueba, los registros dactiloscópicos, fonográficos y demás procedimientos científicos que tiendan a producir convicción en el ánimo del juez, debiendo la parte que los presente ministrar al tribunal los aparatos o elementos necesarios para apreciar su valor y reproducir los sonidos y figuras correspondientes.

Esta formulación, por su amplitud, resulta apta para comprender fotografías digitales, video, grabaciones de audio, y registros electrónicos análogos, sujeto a que la parte oferente proporcione los medios técnicos necesarios para su reproducción y apreciación por el juzgador. El texto examinado no contiene, sin embargo, una disposición que se refiera de manera expresa a mensajes de datos, correo electrónico, comunicaciones por aplicaciones de mensajería, firma electrónica, direcciones IP, sellos de tiempo, metadatos o funciones hash como categorías autónomas de prueba, ni reglas específicas sobre su autenticidad, integridad, atribución o valor probatorio diferenciado. Su tratamiento, en tanto no se identifique una disposición expresa adicional, se sujeta a la cláusula abierta de “procedimientos científicos” señalada, complementada, en lo que corresponda, por la legislación general aplicable en materia de mensajes de datos y firma electrónica, y por el criterio jurisprudencial que resulte aplicable sobre admisibilidad, autenticidad, integridad y atribución de esta clase de evidencia.

Consecuencia práctica para la conservación de evidencia digital: dado que el medio probatorio requiere que la parte oferente ministre al tribunal los aparatos o elementos necesarios para su reproducción, la sola existencia de un registro digital no basta; es necesario poder exhibirlo y reproducirlo ante el juzgador en condiciones que permitan apreciar su contenido. Sobre WhatsApp y otros medios de prueba cuando falta contrato escrito, el análisis probatorio general ofrece un marco complementario.

El contrato digital frente al requisito de forma escrita

El artículo que exige la forma escrita del contrato de arrendamiento, desarrollado en la sección de formación del contrato, no distingue expresamente entre un documento firmado de manera autógrafa y uno suscrito por medios electrónicos, ni excluye a este último. La determinación de si un contrato electrónico satisface ese requisito de forma escrita depende de si el mecanismo de firma empleado permite atribuir la manifestación de voluntad a la persona correspondiente y garantizar la integridad del documento suscrito, cuestión que se resuelve, en ausencia de una disposición expresa dentro del Código Civil examinado, mediante la legislación complementaria en materia de firma electrónica que resulte aplicable y los criterios jurisprudenciales correspondientes —fuentes que exceden a los dos ordenamientos examinados como objeto central de este estudio y que deben incorporarse como fuente complementaria antes de sostener una conclusión operativa definitiva sobre la validez de un mecanismo de firma electrónica específico frente a este requisito de forma.

Corresponde distinguir, dentro de cualquier mecanismo de firma que se adopte, entre la firma autógrafa digitalizada (la reproducción de una firma manuscrita en un documento digital, sin mecanismo criptográfico de atribución), la firma electrónica simple (un mecanismo de identificación electrónica sin los atributos reforzados de la firma electrónica avanzada), y la firma electrónica avanzada (sujeta a los requisitos técnicos y de certificación que la legislación aplicable exige) — distinción cuyo desarrollo completo corresponde a la legislación complementaria señalada, no al Código Civil de Veracruz examinado.

25 y 26. Sentencia y recursos

Sentencia

La sentencia dictada en un juicio de arrendamiento puede pronunciarse, según la pretensión ejercida y lo acreditado en autos, sobre la rescisión o terminación del contrato conforme a las causales desarrolladas en la sección de rescisión, la puesta en posesión del inmueble a favor del arrendador conforme a la sección de ejecución, el pago de las rentas vencidas y, en su caso, las que se sigan venciendo hasta la entrega, los intereses correspondientes, la pena convencional si fue pactada, los daños y perjuicios acreditados, las costas del juicio, y la responsabilidad del fiador o del obligado solidario conforme a la estructura de garantía pactada y a las secciones correspondientes.

La ejecución de una condena por cantidad líquida procede sin necesidad de previo requerimiento personal al condenado. Cuando el título ejecutivo o las diligencias preparatorias determinen una cantidad líquida en parte e ilíquida en otra parte, se decreta la ejecución por la primera, reservándose los derechos del promovente respecto del resto; las cantidades por intereses o perjuicios no liquidadas al despacharse la ejecución se liquidan en su oportunidad y se deciden en la sentencia definitiva.

Recursos

El recurso de apelación tiene por efecto que el superior confirme, revoque o modifique la resolución del inferior. Son apelables las sentencias, los autos que resuelven un incidente y los autos que causan daño irreparable en la sentencia. Puede apelar el litigante que estime haber recibido un agravio, los terceros que hayan salido al juicio, y los demás interesados a quienes perjudique la resolución; no puede apelar quien obtuvo todo lo que pidió, salvo por lo relativo a restitución de frutos, indemnización de daños y perjuicios, o pago de costas que no le hubieren sido reconocidos. La parte que venció puede adherirse a la apelación interpuesta por la contraria, al notificársele su admisión o dentro de las veinticuatro horas siguientes.

La apelación debe interponerse por escrito o verbalmente en el acto de notificarse, ante el juez que dictó la resolución, dentro de los cinco días siguientes si se trata de una sentencia, o dentro de tres días si se trata de un auto. Al interponerla debe expresarse el motivo de la inconformidad o los agravios que la resolución irroga al apelante, aceptándose como expresión de agravios la enumeración sencilla de los errores o violaciones de derecho que se atribuyan al juzgador; en materia familiar y cuando puedan afectarse derechos de menores o incapaces, se suple la deficiencia en esa expresión.

El recurso procede en un solo efecto o en ambos efectos. En el primer caso, no se suspende la continuación del juicio. En el segundo, se suspende la ejecución de la sentencia hasta que esta cause ejecutoria, o la tramitación del juicio cuando la apelación se interpuso contra un auto. Se admiten en ambos efectos las apelaciones de las sentencias, de los autos que paralizan o ponen término al juicio haciendo imposible su continuación, y de las demás resoluciones que la ley especifique. Contra los decretos y autos del tribunal de segunda instancia procede la reposición, sustanciada en la misma forma que la revocación de primera instancia.

Para efectos de la ejecución desarrollada en la sección siguiente, la interposición de apelación en ambos efectos contra la sentencia suspende su ejecución hasta que esta cause ejecutoria; interpuesta en el efecto devolutivo únicamente, la ejecución puede continuar sin esa suspensión.

27. Ejecución y puesta en posesión del inmueble

Para que la ejecución tenga lugar se requiere un título que la lleve aparejada. Traen aparejada ejecución, entre otros: el testimonio de escritura pública; los convenios que en la vía conciliatoria se celebren y aprueben ante la Procuraduría Federal del Consumidor, exclusivamente en materia de arrendamiento sobre fincas urbanas destinadas a habitación; los instrumentos públicos que hacen prueba plena; cualquier documento privado reconocido por quien lo suscribió; la confesión de deuda hecha ante juez competente; y los convenios celebrados en el curso de un juicio, incluidos los suscritos por fiadores o depositarios.

Las sentencias que causan ejecutoria motivan ejecución si el interesado no intenta la vía de apremio. Al pedirse la ejecución, el juez señala al deudor un plazo improrrogable de cinco días para cumplir, si la sentencia no fijó plazo propio. Si la sentencia condena al pago de cantidad líquida, se procede sin necesidad de previo requerimiento personal al embargo de bienes. Transcurrido el plazo sin cumplirse la sentencia, se procede al embargo.

Recuperación material del inmueble

El precepto que regula esta materia distingue dos supuestos que no deben confundirse.

El primer supuesto se refiere a la entrega de cosa inmueble en virtud de sentencia o determinación judicial: en este caso, la disposición ordena que se proceda inmediatamente a poner en posesión de la misma al actor o a la persona en quien recayó el remate aprobado, practicando para ello todas las diligencias conducentes que solicite el interesado. Esta es la expresión que el ordenamiento procesal veracruzano emplea para la recuperación material de un inmueble; no se localiza en el texto examinado el término “lanzamiento”.

El segundo supuesto, regulado en el mismo precepto, se refiere a la entrega de cosa mueble: si esta pudiere ser habida, se manda entregar al actor o al interesado señalado en la resolución, y si el obligado se resiste, la diligencia la practica el actuario, quien puede emplear el uso de la fuerza pública y aun mandar romper las cerraduras. Es en este segundo supuesto donde el precepto contempla expresamente esa facultad.

El mismo artículo contiene, en un párrafo adicionado posteriormente, una previsión de alcance más amplio: cuando se solicita el auxilio de la fuerza pública para la realización de cualquiera de las diligencias que el precepto regula —lo que comprende tanto la puesta en posesión de inmuebles como la entrega de bienes muebles— y dicha diligencia no se lleva a cabo por causas imputables exclusivamente al interesado que debía prestar ese auxilio, el juez impone de oficio una corrección disciplinaria a esa parte. Esta previsión confirma que el auxilio de la fuerza pública puede solicitarse para las diligencias del precepto en su conjunto, sin que ello, por sí solo, determine que la facultad expresa de mandar romper cerraduras —formulada literalmente para el supuesto de bienes muebles— se extienda automáticamente, con el mismo carácter de regla expresa, a la diligencia de puesta en posesión de un inmueble. La aplicación práctica de esa facultad a la puesta en posesión de un inmueble, cuando el ocupante se resiste a desalojarlo voluntariamente, requiere de la determinación judicial expresa que el propio actuario solicite o que el juez ordene dentro de las diligencias conducentes a que se refiere el primer párrafo, no de una regla automática e idéntica a la prevista para bienes muebles.

En caso de no poder entregarse los bienes señalados en la sentencia, se despacha ejecución por la cantidad que señale el actor, moderable prudentemente por el juez, sin perjuicio de que el deudor se oponga al monto.

Una expresión distinta, “desocupación de fincas habitadas”, aparece en el ordenamiento procesal general en un contexto diverso: la entrega de un inmueble al comprador tras un remate judicial, cuando el deudor ejecutado o un tercero lo ocupan sin contrato que justifique su uso conforme a los términos que fija el Código Civil. Este supuesto corresponde a la ejecución patrimonial de un adeudo distinto, no a la ejecución de una sentencia dictada en un juicio de arrendamiento.

Precisión indispensable: el término “lanzamiento” sí existe en el ordenamiento veracruzano, en el régimen especial. Mientras el Código de Procedimientos Civiles emplea “puesta en posesión” para el supuesto de bienes inmuebles, la Ley de Inquilinato del Estado —aplicable a los arrendamientos comprendidos en su ámbito conforme a la sección de régimen aplicable— utiliza expresamente la expresión “diligencia de lanzamiento”, con su propio régimen: se entiende con cualquier persona que se halle en la casa, y si se niega a intervenir, con un agente de la policía; si la localidad está cerrada, se procede a romper las cerraduras; y los muebles u objetos que se encontraren, si no hay persona de la familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se remiten por inventario al lugar que designe el juez, dejando constancia de la diligencia en autos. La ley especial precisa además que ni en el requerimiento ni en el lanzamiento se embargan bienes al inquilino.

28 a 31. Bienes, cobro, inembargabilidad y tercerías

Bienes del arrendatario encontrados en el inmueble

El régimen general del Código de Procedimientos Civiles resuelve expresamente la entrega de bienes muebles que sean objeto de la propia condena, conforme a lo señalado en la sección de ejecución, pero no contiene una disposición expresa que regule el supuesto de bienes personales del arrendatario —ajenos al objeto de la condena— que se encuentren dentro del inmueble al momento de practicarse la diligencia de puesta en posesión. Esta laguna normativa expresa subsiste dentro del régimen general para los arrendamientos que no caigan bajo la Ley de Inquilinato.

Para los arrendamientos comprendidos en el ámbito de esa ley especial, la laguna queda resuelta: conforme a su artículo 13, ya referido en la sección de ejecución, los muebles u objetos encontrados durante el lanzamiento se remiten por inventario al lugar que designe el juez si no hay familiar u otra persona autorizada que los reciba, dejándose constancia en autos. No se localizó, ni en el régimen general ni en el especial, una disposición específica adicional sobre el destino de bienes perecederos, documentos, dinero, animales o bienes pertenecientes a terceros distintos del arrendatario —la regla del inventario y remisión al lugar que designe el juez es la única disposición expresa localizada, y su aplicación a esos supuestos específicos requeriría interpretación sistemática adicional.

Cobro de rentas y ejecución patrimonial

La recuperación posesoria del inmueble y la recuperación patrimonial del adeudo constituyen pretensiones distintas, sujetas a sus propias reglas de ejecución. La ejecución dineraria requiere cantidad líquida; si el título determina una cantidad líquida en parte e ilíquida en otra, se decreta la ejecución por la primera, reservándose los derechos del promovente respecto del resto. Si los bienes embargados fueren dinero, sueldos, pensiones o créditos realizables de inmediato como efectos de comercio o acciones cotizadas en bolsa, se hace el pago al acreedor inmediatamente después del embargo; los efectos de comercio y valores de pronta realización se venden a costa del obligado. Si los bienes no están previamente valuados, se procede a su avalúo y venta en almoneda pública, salvo que el precio conste en instrumento público o se determine por acuerdo de los interesados.

Bienes inembargables

Quedan exceptuados de embargo: los bienes que constituyen el patrimonio de familia en los términos del Código Civil; el lecho cotidiano, la provisión alimenticia de la familia, los vestidos y los muebles de uso ordinario del deudor, su cónyuge o sus hijos, no siendo de lujo a juicio del juez; los instrumentos, aparatos y útiles necesarios para el arte u oficio al que el deudor esté dedicado; la maquinaria, instrumentos y animales propios para el cultivo agrícola, en cuanto sean necesarios para el servicio de la finca a que estén destinados, a juicio del juez previo informe pericial; los libros, aparatos, instrumentos y útiles de quienes ejerzan o se dediquen al estudio de profesiones liberales; las armas y caballos que usen los militares en servicio activo, indispensables para este; los efectos, maquinaria e instrumentos propios para el fomento y giro de negociaciones mercantiles o industriales, en cuanto necesarios para su servicio y movimiento, a juicio del juez previo dictamen pericial, pudiendo ser intervenidos junto con la negociación a que estén destinados; las mieses antes de ser cosechadas, aunque no los derechos sobre las siembras; el derecho de usufructo, aunque no sus frutos; los derechos de uso y habitación; las servidumbres, salvo que se embargue el fundo a cuyo favor están constituidas, con excepción de la de aguas, embargable independientemente; la renta vitalicia en los términos del Código Civil; los sueldos y salarios de los trabajadores conforme a la Ley Federal del Trabajo, salvo tratándose de deudas alimenticias o de responsabilidad proveniente de delito; las asignaciones de los pensionistas del erario; y los ejidos de los pueblos junto con la parcela individual correspondiente a cada ejidatario en su fraccionamiento.

Esta tabla resulta directamente aplicable al diseño del componente de scoring de recuperación de AVENZA: la existencia de una sentencia favorable no garantiza, por sí sola, la existencia de bienes jurídicamente ejecutables, distinción que debe incorporarse a la evaluación de riesgo de cualquier operación garantizada mediante el patrimonio de un fiador o de un obligado solidario.

Tercerías

En un juicio pueden intervenir uno o más terceros, siempre que tengan interés propio y distinto al del actor o del demandado en la materia del juicio. La tercería se deduce en los términos prescritos para formular una demanda, ante el juez que conoce del juicio principal, y se sustancia en la misma forma que este.

Las tercerías coadyuvantes pueden oponerse en cualquier estado del juicio, con tal de que no se haya dictado sentencia que cause ejecutoria; los terceros coadyuvantes se consideran asociados a la parte cuyo derecho coadyuvan, pudiendo intervenir en el juicio, continuar su acción y defensa aun si el principal se desiste, y apelar e interponer los recursos procedentes.

Las tercerías excluyentes de dominio deben fundarse en el dominio que sobre los bienes en cuestión alegue el tercero; no puede interponerla quien consintió en la constitución del gravamen o derecho real en garantía de la obligación del demandado. Las tercerías excluyentes de preferencia deben fundarse en el mejor derecho que el tercero deduzca para ser pagado; no pueden promoverla el acreedor con hipoteca u otro derecho real accesorio sobre finca distinta a la embargada, el acreedor sin derecho real que no haya embargado el bien objeto de la ejecución, ni el acreedor a quien el deudor señale bienes bastantes para solventar el crédito.

Las tercerías excluyentes pueden oponerse en cualquier estado del negocio, siempre que, si son de dominio, no se haya dado posesión de los bienes al rematante o al actor por vía de adjudicación, y que, si son de preferencia, no se haya hecho el pago al demandante. No suspenden el curso del negocio principal: si son de dominio, el juicio principal sigue hasta antes del remate, suspendiéndose desde entonces hasta que se decida la tercería, depositándose mientras tanto a disposición del juez el precio de la venta.

Esta materia resulta relevante para un procedimiento de arrendamiento en la medida en que, durante la ejecución patrimonial de un adeudo, un tercero —cónyuge, familiar, o titular de bienes distintos a los del arrendatario ejecutado— alegue un derecho propio sobre bienes embargados o involucrados en la diligencia de ejecución, siguiendo el régimen general aquí descrito.

32 a 34. Supuestos especiales

Abandono aparente del inmueble

El supuesto en que el arrendatario deja de pagar, resulta imposible de localizar, y aparenta haber abandonado el inmueble sin haber hecho entrega formal de este, no cuenta con un tratamiento expreso localizado dentro de las disposiciones examinadas. No existe, en el texto revisado, una vía que autorice al arrendador a recuperar unilateralmente la posesión material del inmueble, cambiar las cerraduras, o disponer de los bienes que en él se encuentren, al margen del procedimiento judicial desarrollado en las secciones de competencia a ejecución. La constatación de ese abandono, para efectos de sustentar la acción correspondiente —rescisión o terminación, según proceda conforme a la sección de rescisión— requiere de la evidencia que las partes puedan reunir conforme al régimen probatorio desarrollado en las secciones de pruebas, sin que el ordenamiento examinado contemple un mecanismo autónomo de comprobación de abandono distinto de las reglas generales de prueba dentro del procedimiento correspondiente.

El convenio conciliatorio ante la Procuraduría Federal del Consumidor

Entre los títulos que traen aparejada ejecución conforme a la sección de ejecución, se encuentran los convenios que en la vía conciliatoria se celebren y aprueben ante la Procuraduría Federal del Consumidor, exclusivamente en materia de arrendamiento sobre fincas urbanas destinadas a habitación. Esta disposición reconoce fuerza ejecutiva a un convenio alcanzado por esa vía, sin que el texto examinado precise si la relación arrendaticia entre particulares queda comprendida, para efectos de esa competencia, dentro del concepto de relación de consumo entre proveedor y consumidor conforme a la legislación federal de protección al consumidor, ni la posición que, dentro de ese esquema, podría corresponder a un intermediario tecnológico que participe en la estructuración de la operación. La determinación de si esta vía resulta aplicable a una operación arrendaticia estructurada por una plataforma como mecanismo de solución alternativa de controversias requiere el análisis de la legislación federal de protección al consumidor en cuanto a su ámbito de competencia material, no contenida en los dos ordenamientos examinados como objeto central de este estudio.

Ley de Inquilinato (prioridad de fuente adicional)

Las disposiciones del régimen general del arrendamiento no se aplican a los casos regulados por la Ley de Inquilinato del Estado y leyes similares expedidas con propósitos de protección proletaria o por motivos de interés público o social. La determinación integral de esta ley —su ámbito personal, material y territorial; los inmuebles que comprende y excluye; el sentido preciso de los conceptos de protección proletaria e interés público o social; la existencia y actualización de umbrales de renta; los derechos que reconoce a cada parte; su régimen de duración, prórroga, terminación y rescisión; sus disposiciones sobre fiador y garantías; y el procedimiento que, en su caso, establezca de manera autónoma— condiciona la aplicabilidad definitiva de las conclusiones sustantivas y procesales de este estudio a los arrendamientos que se ubiquen dentro de su ámbito, y constituye la fuente normativa adicional de mayor prioridad para completar este análisis respecto de los arrendamientos habitacionales del Estado.

35. Cinco supuestos operativos

• Impago con permanencia en el inmueble. El régimen sustantivo aplicable es el de la sección de rescisión, causal de rescisión por falta de pago de dos o más mensualidades vencidas, con la purga expresa que ahí se señala. Requiere el requerimiento de pago desarrollado en renta y mora. La acción se dirige, según la estructura de garantía pactada, también contra el fiador o el obligado solidario conforme a las secciones correspondientes. Sigue la vía y competencia desarrolladas en competencia y vía procesal, con la demanda, emplazamiento, contestación y pruebas desarrolladas en esas secciones, y concluye, en su caso, con la puesta en posesión y el cobro conforme a las secciones de ejecución, bienes y tercerías.
• Vencimiento con rentas al corriente y permanencia del arrendatario. El régimen aplicable es el desarrollado en vencimiento: si el arrendador no se opuso, opera la renovación por disposición legal con los plazos ahí señalados según el destino del inmueble, con la consecuencia adicional de que las garantías otorgadas por terceros cesan respecto del periodo de renovación salvo convenio expreso en contrario.
• Subarrendamiento no autorizado. El régimen aplicable es el desarrollado en subarrendamiento, con la causal de rescisión correspondiente y la responsabilidad solidaria del arrendatario con el subarrendatario por los daños y perjuicios correspondientes.
• Abandono aparente con bienes personales dentro del inmueble. El régimen aplicable es el desarrollado en supuestos especiales, sujeto a la vía judicial general, sin mecanismo unilateral de recuperación, y con la laguna normativa expresa señalada respecto de los bienes personales encontrados durante la diligencia correspondiente.
• Impago con obligado solidario solvente. El régimen aplicable combina la causal de rescisión con la exigibilidad directa del obligado solidario, sin beneficios de orden ni excusión, permitiendo dirigir la acción de cobro directamente contra este sin necesidad de agotar previamente el patrimonio del arrendatario.

Todos los supuestos anteriores quedan sujetos a la condición señalada en la sección de régimen aplicable respecto de la eventual aplicación de la Ley de Inquilinato, y a la corroboración jurisprudencial señalada en renta y mora respecto del alcance exacto del requerimiento de pago cuando el supuesto concreto la involucre.

36. Cronología procesal

La duración real y agregada del procedimiento completo, desde el incumplimiento hasta la recuperación material del inmueble y el cobro del adeudo, no se encuentra determinada con las fuentes normativas examinadas, que regulan plazos por etapa procesal, no la duración estadística del procedimiento en su conjunto.

37 a 40. Expediente digital, motor de eventos y trazabilidad

Expediente digital preconstituido

• Titularidad. Título de propiedad del arrendador, o constancia de la facultad correspondiente si actúa como apoderado, usufructuario, administrador o copropietario con el consentimiento de los demás, conforme a la sección de legitimación. Fundamento: régimen de legitimación para arrendar y para demandar.
• Identidad. Identificación oficial de arrendador y arrendatario, y de fiador u obligado solidario en su caso.
• Localización. Domicilio del inmueble arrendado y domicilio adicional de localización del arrendatario, dada la relevancia del domicilio correcto para la eficacia del emplazamiento.
• Contrato y firma. Instrumento contractual con las firmas correspondientes, atendiendo al umbral de forma escrita y a las consideraciones sobre contrato digital.
• Garantías. Estructura de garantía expresamente definida —fiador con indicación de las renuncias otorgadas, u obligado solidario— conforme a las secciones de fiador y solidario, con registro expreso de si dicha garantía se extiende a eventuales prórrogas o renovaciones.
• Entrega y estado físico. Inventario de entrega con fotografías y video, como elemento probatorio conforme al régimen de prueba digital.
• Pagos. Registro de pagos con el concepto declarado en cada transferencia, relevante para acreditar el cumplimiento o la falta de pago.
• Comunicaciones y requerimientos. Registro de comunicaciones relevantes entre las partes, y de los requerimientos de pago con fecha y medio empleado, conforme a la sección de renta y mora.
• Modificaciones, incumplimientos y terminación. Registro de cualquier modificación, incidencia, incumplimiento y de la forma en que concluyó la relación, conforme a las causales de rescisión y al régimen de vencimiento.
• Litigio y ejecución. Copia de la demanda presentada, constancia del emplazamiento, y del desarrollo del procedimiento hasta la sentencia y, en su caso, su ejecución.

Motor de eventos y reglas operativas

Reglas para contrato parametrizable

El diseño contractual debe permitir parametrizar, como mínimo: la clasificación del arrendamiento dentro o fuera del ámbito de la Ley de Inquilinato conforme a la sección de régimen aplicable, en cuanto dicha determinación se encuentre disponible; el monto de la renta en relación con los umbrales de forma señalados en la formación del contrato; el destino habitacional, comercial o industrial del inmueble, en atención a los plazos máximos diferenciados y a los porcentajes de incremento aplicables en la prórroga forzosa; la existencia de copropiedad, usufructo u otra limitación a la plena titularidad del arrendador; la estructura de garantía pactada, con indicación expresa de las renuncias que otorgue el fiador, y de si dicha garantía se extiende expresamente a prórrogas o renovaciones futuras; y la autorización o prohibición expresa de subarrendamiento.

Matriz de trazabilidad normativa

Las conclusiones de este estudio se sostienen, con el nivel de certeza que se indica, en las siguientes fuentes: definición y plazos máximos del arrendamiento (Código Civil, art. 2331 — texto normativo expreso); forma escrita y escritura pública según monto de renta (arts. 2339 y 2340 — texto normativo expreso; consecuencia sujeta a corroboración jurisprudencial); no rescisión por muerte de las partes (art. 2341); subsistencia del arrendamiento ante venta del inmueble (art. 2342); subsistencia ante enajenación judicial, salvo arrendamiento reciente al secuestro (art. 2428); derecho de preferencia y derecho del tanto (art. 2380); uso conforme al destino pactado (art. 2358, fr. III); subarrendamiento y cesión, régimen completo (arts. 2413 a 2415); catálogo de modos de terminación (art. 2416); terminación sin desahucio por tiempo determinado (art. 2417); prórroga forzosa hasta dos años, con excepción de necesidad propia (art. 2418); renovación por continuación sin oposición, con plazos por destino (art. 2419); cesación de garantías de terceros ante prórroga o renovación (art. 2421); causales de rescisión a favor del arrendador (art. 2422); terminación por tiempo indeterminado, avisos de dos meses o un año (art. 2411); propietario no puede rehusar fiador idóneo, salvo Ley de Inquilinato (art. 2383); mora y requerimiento dentro de diez días (art. 2385 — texto normativo expreso; alcance exacto de los diez días sujeto a corroboración jurisprudencial); exclusión del régimen general para casos de Ley de Inquilinato (art. 2386 — consecuencia condicionada a la incorporación de dicha ley); beneficio de excusión, sus excepciones y requisitos (arts. 2747 a 2750); renuncia parcial o total de los beneficios del fiador (arts. 2755 y 2756); definición de solidaridad pasiva y su no presunción (arts. 1920 y 1921); exigibilidad directa del obligado solidario (art. 1922).

En el Código de Procedimientos Civiles: requisitos de la demanda (art. 207); efectos de la presentación de la demanda (art. 211); efectos del emplazamiento (art. 212); plazo de contestación de nueve días (art. 210); confesión ficta por falta de contestación (art. 218); remisión a justicia alternativa (art. 218 Bis); competencia por ubicación del inmueble (art. 116, fr. III); competencia por cuantía en arrendamiento (art. 116, fr. XV — equivalencia orgánica actual pendiente de fuente adicional); reglas de emplazamiento, instructivo y edictos (arts. 76, 77, 81, 82 y 83); fotografías y procedimientos científicos como prueba (arts. 293 y 294 — aplicación a prueba digital por interpretación sistemática); títulos que traen aparejada ejecución, incluido convenio ante PROFECO (art. 340 — competencia material de PROFECO sujeta a fuente adicional); plazo de cumplimiento de sentencia y embargo (arts. 353, 354 y 356); puesta en posesión del inmueble (art. 371, párrafo primero); fuerza pública y rompimiento de cerraduras para bienes muebles (art. 371, párrafo segundo — limitado en su literalidad al supuesto de bienes muebles); régimen de apelación, plazos y efectos (arts. 509 a 517); corrección disciplinaria por falta de auxilio de fuerza pública (art. 371, párrafo cuarto); desocupación de fincas tras remate judicial (art. 433 — contexto distinto al de arrendamiento); bienes inembargables (art. 388); régimen de tercerías (arts. 480 a 497).

En la Ley de Inquilinato: ámbito, duración indefinida y régimen de fianza especial (arts. 1 y 4 — umbral de renta sin mecanismo de actualización localizado); causales de desocupación (art. 8); diligencia de lanzamiento, fuerza pública y bienes encontrados (art. 13); purga por pago (art. 14); recuperación para uso personal, con porción invalidada (art. 16; SCJN, resolución de marzo de 2026 — expediente exacto pendiente de verificación directa).

En la Ley Número 231 Orgánica del Poder Judicial del Estado de Veracruz (29 de enero de 2025, fe de erratas 12 de febrero de 2025): ausencia de juzgados de paz y menores en la organización judicial vigente; Juzgados de Primera Instancia especializados por materia (arts. 112 a 122).

Quedan abiertas, con el nivel de certeza correspondiente: bienes personales no objeto de la condena hallados en el inmueble (no localizado — laguna normativa expresa); ámbito de aplicación de la Ley de Inquilinato (condicionado a fuente normativa adicional); organización judicial actualmente vigente en lo que respecta a equivalencias de cuantía (condicionado a fuente normativa adicional); alcance exacto de los diez días del requerimiento de mora (corroboración jurisprudencial pendiente); validez de la firma electrónica frente al requisito de forma escrita (corroboración con legislación complementaria pendiente).

41. Conclusiones

El régimen del arrendamiento inmobiliario en el Estado de Veracruz se estructura sobre dos cuerpos normativos que deben distinguirse en cada caso concreto: el régimen general del Título Sexto del Código Civil y del juicio regulado en el Título Sexto del Código de Procedimientos Civiles, aplicable a los arrendamientos que no caigan bajo la Ley de Inquilinato; y el régimen especial de esta última, aplicable dentro del ámbito que su artículo 1 define, sujeto a la incertidumbre señalada sobre la vigencia práctica de su umbral histórico de renta.

Bajo el régimen general, el ordenamiento reconoce protecciones significativas a favor de la continuidad contractual frente a la muerte de las partes y frente a la transmisión de la propiedad; establece una prórroga forzosa a favor del arrendatario cumplido, limitada por la necesidad justificada del propietario; reconoce una renovación por disposición legal expresa cuando el arrendatario continúa la ocupación sin oposición; libera a los garantes otorgados por terceros frente a esas prórrogas y renovaciones salvo convenio expreso en contrario; exige un requerimiento de pago dentro de un plazo determinado para que se produzcan los efectos de la mora; distingue con precisión la figura del fiador de la del obligado solidario; regula un catálogo expreso de causales de rescisión y un régimen completo de subarrendamiento; y regula la recuperación material del inmueble bajo la expresión “puesta en posesión”, sin emplear el término “lanzamiento”.

Bajo el régimen especial de la Ley de Inquilinato, en cambio, la recuperación material del inmueble sí se denomina expresamente “lanzamiento”, con su propio régimen de fuerza pública, rompimiento de cerraduras y destino de bienes encontrados; los arrendamientos comprendidos no requieren fianza ni depósito de garantía; y la recuperación del inmueble para uso personal del propietario, antes condicionada a proporcionar vivienda alterna, ya no lo está tras la declaratoria de invalidez parcial de la Suprema Corte de 2026.

La organización judicial ante la que se presenta hoy cualquier controversia de arrendamiento en Veracruz corresponde a los Juzgados de Primera Instancia especializados por materia —civil y mercantil, o mixtos, según el distrito— conforme a la reorganización judicial vigente desde enero de 2025, y no a la clasificación de juez de paz, menor y de primera instancia que describe el Código de Procedimientos Civiles.

Subsisten cuestiones que requieren corroboración adicional antes de que determinadas reglas de este estudio puedan automatizarse sin reserva: el alcance exacto del requerimiento de pago de diez días frente a criterios jurisprudenciales específicos; la legislación de firma electrónica aplicable frente al requisito de forma escrita del contrato; la competencia material precisa de la Procuraduría Federal del Consumidor frente a arrendamientos entre particulares; y la vigencia exacta del umbral de renta de la Ley de Inquilinato. Con las fuentes oficiales verificadas a la fecha de corte de este estudio, no se localizó un criterio que permita resolver estas cuestiones con la misma certeza que las demás conclusiones aquí desarrolladas.

Preguntas frecuentes

42. Fuentes

• Código Civil para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, texto vigente.
• Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, texto vigente.
• Ley del Inquilinato para el Estado de Veracruz, publicada el 11 de septiembre de 1937.
• Ley Número 231 Orgánica del Poder Judicial del Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, publicada el 29 de enero de 2025, con fe de erratas del 12 de febrero de 2025.

Este documento no sustituye la asesoría de un profesional del derecho para una situación específica.